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昨天，全球市场回暖，但是澳洲房地产股票Mirvac Group 股价下跌 9% 至 1.92 澳币。在该房地产公司公布2024 财年业绩后，投资者一直在抛售其股票。Mirvac 报告称，12 个月的每股营业收益为 14 c，同比下降 5%。并且预计 2025 财年的情况会变得更糟。管理层透露，其目标是每股营业收益达到 12 c,同比下降 12% 。

首先，澳洲房市长期稳定是客观事实，毕竟长周期里面，房地产市场可以涨10%，跌5%，总体向上，直至居民年度收入与房产价格均价差值差出15倍。澳大利亚房价上涨主要有以下几个因素：强劲的需求和人口增长：人口增加和住房高需求继续推高价格，尤其是在悉尼、墨尔本和布里斯班等主要城市。供应有限：建筑行业面临的挑战，例如熟练劳动力和材料短缺，减缓了新房的完工速度，造成供需失衡，从而推高了价格。低利率（历史）：尽管利率最近有所上升，但在很长一段时间内都处于历史低位，鼓励借贷和投资房地产，未来也有降息的机会。低首付，澳洲一直是10%-20%的首付就可以买房，对于澳洲人来说，200万澳币的房产，首付只需要40万。

2024 年，澳大利亚全职工人的平均工资约为每年 92,029 澳元，或每周 1,769.80 澳元。这一数字反映了各个行业和职位的税前收入。兼职工人的平均年薪为 67,521 澳元，相当于每小时 34.63 澳元左右。平均年薪从2023 年 5 月的每周 1,838.10 澳元增加到 2023 年 11 月的每周 1,845.00 澳元，同比温和增长约 3.9%。同样，澳大利亚房价在过去持续上涨。截至 2024 年中，全国平均房价约为 798,207 澳元。悉尼和墨尔本等主要城市的房价大幅上涨，推动全国平均水平整体上涨，全国房屋价值同比增长约 7.6％，跑赢工资收入增长。目前在悉尼，平均房价为1,916,575 澳元，购买一套房屋需要大约 21 年的平均全职工资。

那么为什么房价上涨，房地产开发商和建筑商不赚钱呢？主要是建筑成本增加，建筑材料和劳动力成本飙升，挤压了开发商的利润率。供应链中断和通货膨胀加剧了这些问题。严格的监管和更高的利率增加了借贷成本，降低了房地产开发商和房地产投资信托基金的盈利能力。尽管房价上涨，但这些财务压力仍可能导致亏损。假设开发商过去年利润是15%-20%，由于人工成本上涨4%，利息上涨5%，是超过房价上涨部分的，并且，由于经济运转效率比以往相对较低（高息环境），建设项目延迟，可能导致持有成本增加。在股价上，3-5年周期的经济不确定性和市场波动会影响投资者信心和上市房地产公司和房地产投资信托基金的财务业绩。

所以，澳洲股市上，想要配置跟地产相关的板块，比较推荐的还是银行加上头部的几个地产集团，包括GMG，主要是工业和物流地产，电子商务增长和强大的物流网络推动业绩强劲。DXS，办公和工业地产，拥有位于黄金地段的优质办公资产及强大的管理团队。SCG，零售物业，特别是 Westfield 购物中心，占据主导地位的零售业务和战略位置。

虽然房价上涨表明澳大利亚房地产市场需求旺盛，但开发商和房地产投资信托基金正面临着建筑成本增加、监管压力和项目延期等挑战。对于投资者来说，选择管理良好、多元化的房地产投资信托基金，REITS，或者银行股，以及头部的地产公司，自己搭配做一个投资组合,结合较低的股价和稳健的分红，可以提供稳定的回报和房地产市场敞口，而无需承担开发商面临的直接风险。

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作者：

Jacky Wang | GO Markets 亚洲投研部主管