热门话题

最近悉尼和墨尔本每天的新增病例并没有明显的减少，依然在1000和800左右。但是两地都分别强调了只要疫苗接种率达到目标，就会逐步解封。而同样现在墨尔本每天的700多例的数字和去年高峰时虽然相似，但是街上的车辆和公园里跑步的人群却已大大增加。经过一年多的来回折磨，大家似乎都已经对数字麻木了。也没有人去报道美国过去一周平均每天新增11万，死亡2000人的恐怖数字。即使现在悉尼和墨尔本每天的新增这么高，但是几乎所有人的注意力都集中在何时解封。

毫无疑问，解封是一定的。而去年10月，在墨尔本完全解封之后，当时澳洲的地产价格开始了第一波的大涨。从2020年10月到2021年4月，悉尼墨尔本等地的地产价格上涨达到了20-30%之多。虽然在今年6月悉尼封城之后这个速度大幅减慢，但是随着解封的开始，从1周之前墨尔本恢复可以私人实地看房之后，房屋拍卖价格和清盘率立即开始飙升。很明显，第二波的地产上涨很快即将来到。

但是就在上周，澳洲知名的联邦银行和澳新银行的CEO都发表讲话提到了目前房产价格上涨过快将会带来严重的问题：这会给未来还没有买房人群造成极大的阻碍，同时一旦之后利率上涨，也会对很多过度借贷炒房人群带来巨大的还款压力。银行大佬们纷纷呼吁要增加额外的措施来压制房价。

这些额外的措施，其实就是在给澳洲央行施压，要求提早加息来压制地产。因为对于商业银行来说，目前过低的利率严重影响了他们的借贷盈利空间。只有提高了基本利率，银行的利润空间才会增加。

但是澳洲央行会不会提早加息呢？答案很明确——不会。

其实澳洲央行行长在过去半年里已经强调不下5次了。但是随着物价和房价的上涨，依然有越来越多的分析师都在推测澳洲央行会把提高利率的时间从原来的2024年提早到2023，甚至2022年。在9月中，澳洲央行罗行长再次出来澄清，澳洲央行没有计划提前加息。他说的非常明确：

他说到，“尽管在其他条件相同的情况下，高利率确实能抑制房价，但与此同时，高利率环境将导致就业机会减少以及工资增长率降低。在目前情况下，提高利率并非明智之举，因为低利率对企业增长至关重要。”

罗行长还说到，“虽然宽松的货币政策目前正在导致房价上涨，但要想真正遏制房价，还必须通过影响土地价值的结构性因素来加以解决。这些因素包括税收和社会保障体系的设计、规划和分区限制、建造住房类型、以及交通网络性质。而这些显然都不属于货币政策和澳央行管辖范畴。”

简单来说就是：现在疫情没有结束，企业没有恢复，如果加息，那虽然能压制房价，但是也压制了企业和消费，得不偿失。如果要压房价，应该通过税务改革和其他住房制度比如廉租房等来配套。而不是简单的通过提高利息。

所以澳洲央行的回答已经非常明确了：在2023年底之前不会加息。而且由于现在疫苗对于变种病毒的作用没有之前大家想的这么好，因此疫情预计持续时间还将会延长。随之而来的不确定性大大增加。在这个基础上，经济恢复的时间将会延迟。

但是我从去年就反复说过一点：疫情不结束，经济刺激和补助不会停止。而经济刺激里重要的一条就是增加货币流动性，也就是增加货币供应，简单说就是低息+不断印钱。这个政策毫无疑问会带来巨大的副作用：持续且巨大的物价上涨。

物价上涨背后的原因之前我也给大家分析了，除了有钱的购买力下降意外，还有国际航运价格暴涨（10倍），物流成本上涨，关键物资例如芯片和半导体等零件短缺，以及基本生产原材料价格例如石油，天然气，煤炭，铜等价格的暴涨。总的来说就是：除了工资没怎么涨，其他都在涨。

那我们回到问题上：这次疫情解封之后，澳洲的房产会不会上涨？

答案是：会。

不论央行，澳洲政府或者其他商业银行用什么办法，都无法阻挡房价（带有土地的）长期上涨的结论。即便在某一阶段高压政策下房价出现短期的回调，也只是暂时的。在过去30年时间里，地产和股票大盘（例如指数）的年均增值幅度都远超于银行的定期。就算是2008年的金融危机，只要那时你没有卖掉手里的资产，那到现在也已经早就回来且大涨了。

在我看来，资产价格的上涨是随着人类科技和文明进步同步进行的。其实世界主要国家的大盘指数，我们也可以理解成人类科技积累和物质积累的过程。

除非出现全球性的天灾人祸打仗。要不然这个趋势是不会改变的。

图形分析

澳元走势：澳元过去3个月随着铁矿石的暴跌而深受其害。虽然最近几周有反弹，但是周线上看目前依然在关键价格之下，只要澳元0.73到0.7330这个区间无法冲破，那就不能继续上涨。所以各位一定要小心，影响澳元三大因素：铁矿石价格，中国经济表现，以及美元强弱，这三个因素里目前似乎都不利于澳元。

免责声明：GO Markets分析师或外部发言人提供的信息基于其独立分析或个人经验。所表达的观点或交易风格仅代表其个人；并不代表GO Markets的观点或立场。

联系方式：

墨尔本 03 8658 0603

悉尼 02 9188 0418

作者：

Mike Huang | GO Markets 销售总监&澳洲金融服务牌照持牌负责人