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大家知道，自从疫情开始之后，各国政府为了拯救经济，相继出台了各种经济刺激计划，大部分国家都通过大量增发货币和降低利息来对抗疫情的冲击。但是这样一来的副作用也非常明显，世界各国从去年开始都开始经历不断上涨的物价。而房产的价格也在大量刺激计划中收益。以悉尼和墨尔本为例，从2020年下半年底部到2022年初，上涨幅度高达了25-30%，有的区域涨幅甚至超过了50%。很多澳洲年轻人都在抱怨买房难，即使利息再低，也无力凑足购房的首付。但是就在很多人抱怨房价高的时候，在悉尼当地有个31岁的火车司机，从19岁购买第一套住房开始，用了短短12年时间，在今年31岁的时候，已经积累了13套房。他的故事也在澳洲各大媒体被广泛报道。今天我们就来说说这个故事。

小伙子是澳洲当地一名普通的火车司机，因为他从小就树立了投资理念，因此在他19岁的时候，就通过自己当学徒的收入加上打零工的积蓄购买了第一套住房。根据报道，虽然这套住房土地加上房屋一共花费不到45万澳元，但是小伙子也从此走上了不断买房的道路。

之后小伙子学徒毕业之后成为悉尼一名火车司机，他的收入正常在8万澳元左右，加上每年加班费，一年总收入也没有超过10万澳元。但是就靠这8-10万澳元，他居然在12年里陆续一共完成了13套住房的购买。不得不说这是一个了不起的成就，但是这样的成就是否是我们普通人可以复制的呢？首先就让我们来看看他使用滚雪球法成功背后的因素：

1. 使用这样的滚雪球法则的一个基本前提就是房价需要不断上涨。只有这样，你才可以使用之前房产增值部分通过重新贷款来作为下一套住房的首付。一旦房价不变或者下跌，这个不断融资利滚利的办法就无法实施。
2. 小伙子只有8万-10万澳元的收入，毫无疑问是无法独立负担13套住房的月供利息的。月供利息必须依靠租客的租金。因此13套住房的租客不能断，租金不能断。
3. 低利息环境。我们知道过去10年澳洲都没有加息。因此小伙子的13套住房正是依靠着极低的利息，帮助他每个月的还款额度可以保持在最低水平。一旦利息大幅上涨，那租金一旦无法保持一样额度的上涨，最后就意味着小伙子需要用自己的钱来补贴。
4. 极其苛刻的节俭生活。在新闻报道中，小伙子自己也承认在起初的几套住房，他牺牲了大量其他的开支来省下首付的钱。在几年时间里几乎没有购置衣服，下馆子，也没有旅游开支和朋友聚会开支。正是靠这样极度的自律，才能用8万的收入节省下买房的首付。

那问题来了，小伙子12年买13套房的励志故事，我们普通人是否能重演呢？或者说，我们是否应该学习呢？

我的观点是，不值得学习和模仿。

我们都知道量力而行这句话。如果你每年收入80万，你投资10套房，也许可以应付。但是如果你只有8万收入，硬是要撑起13套投资房。那日常的现金流对你来说就极度的危险。为了维持这样的现金流，你就必须假设一切都是完美的：房价要不断上涨，租金不能停，租客不能退租，房屋不能有漏水或维修，银行利息不能提高等等。更危险的是，小伙子自己在采访里也承认，由于他的收入无法从大银行获得贷款，因此13套住房里的大部分住房贷款他都是通过二级，甚至是三级贷款机构获得的贷款。

换句话就是中小金融机构，甚至是私人的基金贷款。而这类贷款就恰恰是引发了2007年美国次贷危机的贷款。当时美国就是因为很多不符合贷款要求的人可以很容易地获得大量廉价贷款，因此当房价下跌时，他们选择断供，违约进而引发金融危机。小伙子做的事，其实就是无限放大了金融杠杆，用8万的收入，贷款了自己收入几十倍的金额，各位你觉得，这样的行为对整个金融系统是件好事么？

简单来说，小伙子过去十几年的好日子到头了。我们都知道今年开始澳洲正式重新开始加息，而且一加就会不断加息。至少会加到2.5%，甚至超过3%以上。这也就意味着小伙子13套住房的贷款每月的还款将会每年增加几万，甚至十几万澳元。而13套住房的租金是否也能上涨几万或十几万呢？如果不能，那就意味着小伙子很快将会不得不在因为无力还贷被银行法拍之前需要减少手里的房产。就算要卖，今年或明年的房价都不会和之前一样上涨了，无非就是看跌多少而已。所以未来几年，别说小伙子本人，就算我们要复制他之前的故事，也已经根本不可能了。

我一直强调，有多少力气搬多重的东西。像这个小伙子一样过度使用杠杆，是非常危险的。暂且不说对于现金流的要求有多高。就算各位愿意抗，但是小伙子这样几年不下馆子，不敢买衣服，不敢聚会花钱，不敢旅游，买菜只买打折菜，夏天不敢开空调的生活，你能忍受多久？既然都在澳洲了，我们追求的就是工作和生活平衡，开支和消费平衡，如果让我买菜不敢买原价菜，天热不敢开空调，没有朋友聚会，没有任何娱乐开支的生活，就算给我20套房，我也不要。因为我们是人，是社会群居生物，我们所有的工作和投资最终目的都是让生活过得更好。因此量力而行，就是我们投资时需要考虑的重要依据。

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作者：

Mike Huang | GO Markets 销售总监