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最近生活在澳洲的朋友们都发现，不论是在市中心还是在各大华人区，都出现了越来越多的年轻人身影。毫无疑问，在经过长达3年的网课之后，大量的留学生又重新回到了澳洲。并且随着越来越多学生的到来，不但出现了一房难求的局面，甚至出现了一桌难求，一车难求等等过去几年几乎不可想象的情况。

人多了，虽然道路更加拥挤，虽然餐厅更加嘈杂，但是也意味着经济在恢复，商家在盈利，企业的情况在好转。这些额外的消费，将会帮助澳洲度过2023和2024年的难关。

但是有个问题出现了，就是这一边市区和华人区公寓一房难求，但是另一边却出现了大量华人区高层公寓项目清盘退出，或者干脆重新拿出来卖，甚至于还出现了明明都改好了楼，开发商最后依然倒闭的情况。那既然这租房市场这么火爆，为什么高层公寓大家还不愿意去做呢？

虽然我本人不是地产开发的专家，但是最近因为看到太多类似的新闻，所以我特地去问了一下周围做公寓开发的朋友。为了听取更多意见，我问了小型开发商（10-30套），中型开发商（100套以下）和大型开发商（100套以上）多个朋友的看法。较为一致的看法就是：大多数的高层项目都是多年之前拿到的地，并且是根据当时的成本做的项目计划，虽然大部分开发商会预留出10-15%的预算来应对突发性的开支上涨。但是如今的人工和材料成本综合起来，已经远远超过了当初项目预留的缓冲区。平均公寓开发的综合成本相比于2019年，上涨幅度大约是30-50%，项目越复杂，施工难度越高，成本上涨就越厉害。像那些30层以上项目，往往一旦开工就没有回头箭，必须一路撑下去，那如今这样的高利息3，4年下来很有可能会亏得六亲不认。

因此这类项目只有两个选择：1.大幅提高公寓售价来弥补损失，这在目前加息环境下肯定是不可能的。还有的选择就是2：退还订金，清盘不干。这样就不会出现不可控的损失。而其实最艰难的是那些刚开始盖，或者盖了一半的高层项目，进退两难。银行的贷款利息不断上涨，也在不断侵蚀着项目的盈利率。而时间如果拖得越久，那可能最后结算给银行的利息越高，相反盈利就越低。因此这类造了一半的项目，往往只能咬牙顶住造完。

然后我问，那既然租房市场这么火，为啥开发商不自己造了自己买下租出去呢？听完这问题我几位做地产开发的朋友都笑了。他们说，造房子就是拿来卖的，一般只有最后的尾盘卖不出去了才自己买下租出去。要是一开始就想着要租，何必大费周章花几年时间买地申请批文造房，买房，这么折腾。还不如直接去已经造好的项目买几十套吃房租不就行了么。我一想也对，一个高层从买地到项目结束，最少3年，或者更长时间。中间有无数的困难要克服，最后搞定了自己买，岂不是浪费了3年的时间和利息成本？更重要的一点，现在留学生租房市场火，但是不代表3年后一个项目完工之后依然是现在的情况。所以我们在媒体里看到的那些华人区30层以上项目最后清盘或取消的一个主要原因就是成本高，风险大，利息贵，售价又不能涨，因此这买卖没法做。

但是留学生的大量涌入，却帮助了另外一些行业实现了翻盘。其中就包括我在小某书1月23日的节目中给大家推荐的旅游和航空板块。

在1月的节目中和当时的文章里我和大家说的是，当我们看到代购重新出现，当我们看到火锅店重新人满为患的时候，那差不多，航空旅游和留学等行业就会开始起飞了。节目发布当天澳洲最大的旅行社Flightcentre的股价是15.64澳元，而昨天收盘的价格已经达到了19.20澳元，涨幅超过20%。也许是我运气好，也许是我判断准，谁知道呢？虽然你不用给我红包，但是如果你觉得不错，千万不要忘记请我喝茶。（不必吃饭，容易胖）

接着可能有朋友问，这价格看上去已经起飞了，未来还可以买吗？我要是告诉你，Flightcentre几年前曾经是45澳元的股票，那现在就算回到了20附近，依然还有很大的潜力。但是，这需要建立在2个重要条件上：1.中澳关系保持稳定。2.美国经济不能太差。前者说中国，后者说世界。反正我们老百姓是一个都无法预测。但是起码从现在的情况来看，在2023年其他板块和行业都因为利息上涨而受到打击时，旅游，航空，和其他收益于留学的板块和行业，都将会保持强劲走势。

过去半年至今我本人推荐累计有：传统铁矿石板块（当中国疫情放弃清零并开始好转时）特斯拉（110推荐），新能源矿产板块，和旅游航空板块。除了新能源的部分股票有下跌以外，绝大部分的推荐都验证了我的推测。虽然谁也不能保证未来一定都是成功，但是我会尽我所能，给大家发表我的观点，我的看法，和我的推荐。

我一直和同事们强调的一点就是：写文章，写推荐，不要怕说错，就怕作者没有观点。

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作者：

Mike Huang | GO Markets 销售总监