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从2022年5月开始，澳大利亚央行就跟随美国进入了加息周期。连续8次加息使得澳洲现金利率达到了3.1%。大家的还贷压力明显上涨。我们从贷款公司了解到，目前部分买房者资金不足，从基金借钱的成本高达8%以上。我们算一笔账，200万澳币的房子，首付20万澳币，从基金贷款20万澳币，从银行贷款160万澳币。利息成本是8%x20万+5%x160万。从理论上来说，每年利息支出超过10万澳币。现金流每年支出大约是房价的5%。因为还没有计算其他持有成本。

所以，房价自然滑落。而二手车市场的价格也在快速回落。我们看一些BBA车型的价格，基本比今年6月的价格回落了15%左右，成交量也大幅度萎缩。很简单的逻辑，可支配现金减少，在耐用品和非必需消费品上面的消费支出必然大幅度下降。因此，供求关系失衡，价格回落。

那么加息这件事情什么时候结束呢？是不是结束了房价就会回升呢？

澳新银行预计：2024 年底

澳新银行预计现金利率将在 2023 年 5 月达到 3.85% 的峰值，并在 2023 年剩余时间和 2024 年的大部分时间里保持该水平。澳新银行预测首次降息将在 2024 年 11 月，并预计现金利率将在 2024 年结束时达到3.6%。

联邦银行预计：2023 年底

联邦银行是四大银行中最乐观的。它预测 2023 年 2 月将再次加息，这将使现金利率达到 3.35%。CBA 预计到 2023 年 9 月现金利率将保持在 3.35%，并认为将在 2023 年最后一个季度看到 50 个基点的降息。

NAB预计：2024 年初

NAB 预测，到 2023 年 3 月，现金利率将达到 3.60%，并在今年剩余时间内保持在该水平，然后到 2024 年 3 月，下降 50 个基点，至 3.10%。NAB 预测，到 6 月，现金利率将进一步下降 25 个基点2024 年降至 2.85%。

西太平洋银行：2024 年初

Westpac 预测，到 2023 年 3 月，现金利率将达到 3.60%，并进一步攀升 25 个基点，到 2023 年 6 月达到 3.85%。Westpac 预计，在 2023 年剩余时间内，现金利率将保持在 3.85%，然后下降 25 个基点至到 2024 年 3 月为 3.60%，到 2024 年 6 月再增加 25 个基点至 3.35%。

我们认为，停止加息和降息依旧要依赖于经济增长和通胀放缓两件事情。这一次大家储蓄增加并且利息成本支出增加的情况下，通胀仍旧大幅度攀升，和过去通胀增加概念不一样。过去是印的钱在外面转，导致市场流动性极好，物价上涨。而这一次，起因是因为钱在外面流通，但随后是大部分中产收入没增加，支出大幅度增加的尴尬局面。而这些支出里面，并没有流通到自由市场里，变成了储蓄和利息。因此，企业利润也下降，倒闭公司数量增加，经济下滑，包括澳洲餐厅和华人的很多公司，纷纷破产。随之继续恶性循环。因此，加息周期大概率会在明年3月份停止。对经济进行3–6个月的观望，如果通胀和经济同时放缓，那么2024年会出现小幅度降息。如果通胀下降，经济恢复，那么加息可能还会发生3–4次，贯穿2023年全年。且2024年上半年维持2023年利率水平。

对于持有重资产的投资者，很明显没有参考我们在2022年–2023年初的建议，选取轻资产流动性好的标的，例如澳洲股市重新回到了7000点上方，或者我们根据市场变化发行了债券，就好比2020年我们上限股票一样。给大家更符合市场机遇的投资标的。目前加息环境下，优质资产里面，上市公司可转债是非常不错的选择。相对于上市公司给你抵押兜底，让你买他们的股票，股价涨了卖出股票赚钱，股票没涨，每月收利息就行。而重资产持有者最困难的，就是不确定资产价格何时回升，以及回升幅度。按照过去澳洲房地产的涨幅来看，未来3年澳洲地产价格只会缓慢回落，不太可能上涨，即使上涨，幅度也不会超过3%。所以，利率成本在5%，涨幅平均为0%，不跌不涨，这种情况下，3年的利率成本支出，大约100万的房子是15万。而2025年房价不可能涨到115万。而如果我们拿出来首付20万和利息15万，进行投资，12%的可转债，在不发生债转股的情况下，本息加在一起接近50万。等到2025年，房价企稳的时候，仍旧是100万价值的房子，我们手里却可以多了15万。

房产的预计，其实比股票个股更容易一些。在大家支付能力有限，加息又是必然的情况下，价格是不可能持续上涨的。一个5–7年的上涨周期之后，迎来3年左右的下跌周期是正常的。我们所有的投资，如果想要赚大钱，周期一定是我们必须要考虑的。因为周期是可以从宏观预计中判断出来。

所以，2023–2024年，利率大概率维持在3.1%上方，贷款利率大概率在5%上方，大家可以提前做出调整，并随时根据GDP，就业率和通胀数据判断出来未来利率走向。就好比澳联储加息，但是AUDNZD跌到了1.055附近，加息之后涨到1.065，这都是相对比较容易判断的投资机会。灵活的现金流在未来3年时间，依旧是非常重要的一个投资依据。

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作者：

Jacky Wang | GO Markets 亚洲投研部主管