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大家知道，从去年4月澳洲央行把澳元标准利率降低到历史最低的0.25%以来，地产在过去全年上涨都很快，但是随着部分城市房价增速过快，市场里传出很多消息说下半年澳洲政府和银行会介入来控制房价。尤其是当部分澳洲主要银行已经开始率先提高3年期的固定利率之后，这样的风声更为强烈。

那是不是这地产回调即将开始了呢？我本人不是地产专业人士，所以我们今天聊的话题更多的是从基本经济原理，以及澳洲央行的货币政策出发从而做出的推论，因此各位看官如果觉得我说的有不准确，还请指正。

今天的问题分成两部分来回答：1.澳洲的商业银行为什么会提前开始加息？2.银行加息会不会引起地产价格回调？其实答案可长可短，如果短的回答，那第一个问题答案就是，他们愿意什么时候加就可以什么时候加。而后面的问题答案也可以简单来回答，不会。但中国有句古话是知其然，必知其所以然。我们不仅仅要了解答案，更要知道答案背后的逻辑。

大家都知道，现在澳洲央行的标准利率并没有改变，依然是0.25%,并且过去几个月再三重申不会考虑在2023年之前加息。那既然都这么肯定，为什么商业银行要提前动手？虽然他们是商业银行，自己想加多少就可以加多少。但是我们都知道，毕竟如果大家一起加，消费者也没办法。但是目前是部分银行动手提高，而部分银行却没有改变。那些提高利率的会流失部分贷款申请，但是银行明知道这样的后果依然这么做，为什么？就是因为银行贷款的融资主要来源于国际债券市场，尤其是美国，欧洲和日本的债券市场。如果这些市场的资金来源成本开始提高，那对于银行来说，他们也无法改变，势必为了保护利润而提高终端贷款价格。那为什么海外债券市场的融资成本开始提高？也是因为海外市场尤其是美国的疫情控制进展顺利，市场对于美元重新加息的预期开始升高。而美元利率升高，就意味着全世界的资金使用成本的逐渐提高。

当然，这并不是坏事。我反复和大家说，利率提高，虽然我们每个月房贷可能多还一点，但是央行和银行只有在对未来经济有信心，预期通胀会顺利提高的背景下才会加息。也就是意味着只有经济足够好，央行利率才会提高。而商业银行除了融资成本以外，也是出于了对未来3年平均利率的估计而做出的调整。也就是说如果当商业银行觉得未来2-3年央行可能会动手，那他们就会提前计算成本。这就像我和大家说的股票价格的定价是买家对于未来的预期，并不是过去，也不是现在，而是未来。这就是为什么例如像AfterPay这类公司年年亏钱，但是股价还可以上涨150倍的原因。就是因为投资者或者股东对其有信心，觉得公司未来可以赚钱。商业银行的利率，也是一个道理。

那现在我们来回答第二个问题：是不是商业银行利率提高了，房价就会回调下跌？

我们可以反向理解：之前房价为什么会上涨？是因为利率从1%下跌到0.25%吗？是因为这一年0.75%的差别，导致房价暴涨吗？这肯定是原因之一，但是绝不是最大的原因。房价暴涨是一系列政策产生的连锁反应。其中最重要的一环是央行实施的量化宽松，以及政府实施的大规模救市计划。正是这几千几万亿资金注入到市场，才会引发了资产价格的全面上涨。

因此既然资金多出了几万亿是房价上涨的主要原因，那解铃还须系铃人——要房价下跌，同样也需要之前一系列政策做出相反的操作：除了加息，不鼓励贷款，鼓励存款，更重要的是从市场里抽水，重新回购澳元。只要市场里之前救市搞出来的资金一天没有减少，那作为最大的两个蓄水池之一的房市就不可能跌。如果房价下跌，就意味着资金不再停留在地产蓄水池，而这时如果股市没有暴涨，那将会是巨大的社会灾难：天量资金如果无法被地产金融吸纳，那将会导致基本生活品的暴涨。我说过，这对于很多普通人，尤其是澳洲当地没有储蓄习惯的人来说是一个灾难。

这会发生吗？99%不会。不论哪一级政府都不会允许这个事情发生。因此房价下跌只有在市场里的多余资金被抽回之后，在附带影响被降低到最低之后，才有可能发生。而仅仅是利息上涨0.25%，这点成本增加，根本没法抵挡住汹涌的热钱。

图形分析

日经指数：日本今年5月经历了去年英国经历的事：疫情反扑。作为发达国家里疫苗接种率最低的国家（没有之一）日本今年还要开奥运会。结果现在超过1/3的县进入紧急状态。这也使得日经指数从3万1千点历史最高价格回落了10%，一度达到27000点附近。虽然现在重新回到29000附近，但是相比于欧美国家指数，日经过去几个月的表现严重不及格。

但是，咱们都知道，日本人极其自律，而且服从管理，因此我对于日本最终可以控制疫情一点都不怀疑。所以如果各位觉得日本不会成为下一个巴西，而是下一个英国，那现在的价格是非常不错的。

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