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生活在澳洲的朋友们，尤其是华人朋友们，往往在谈起投资的时候，第一个想到的就是地产。没办法，谁让咱们祖上三代不是农民就是地主，中国汉族不是游牧民族，过去几千年都以农业为生，因此也许基因里都对土地有着天生的感情。

说到地产，大部分朋友们概念中也许就是买房付首期，每月还款，要不自住，要不出租，未来几年或十几年再卖掉赚钱。这种几乎人人都能做。再愿意折腾点的，名下永远只保留一个房子，自住的都是租的。但是每次都买个破房重新装修翻新，然后以自住房的名义卖掉，避开资本增值税，但是这个生意似乎也很快就会被澳洲税务局盯上不再给与享受自住房的税务减免了。如果你再有实力或者有经验的，就是一个人或几个人一起买个地，然后造一套或几套卖了。或者实力更强的就买个大地，造公寓再卖。

这样的模式已经存在了几百年了，但是在投资地产里，大部分，或者说绝大部分的朋友们主要集中在住宅地产的投资和改造上。只有在最近10年左右，咱们在澳洲的华人才开始比较多地涉及到了商业地产项目中去。

我本人主要从事证券业务，并不是地产专家。但是今天我要说的，或者说要给大家展示的，就是两件事：1. 投资商业地产，其实普通人也能做。2. 同样是商业地产，写字楼和工业地产在过去3年的变化可以说是天差地别。

先说第一个：商业地产投资的门槛。在我们普遍的概念里，商业地产的门槛相对都比较高，对资金量的要求大。虽然商业地产价格各异，但是高质量的商业地产基本都超过500万澳币。然后就算你买了以后，在每次更换租客的过程中，与住宅地产相比，想要找到下一家租户，商业地产往往需要花费更长的时间。因此商业地产长期空置是很常见的。这就意味着，投资者需要有更强劲的现金流来应对更换租客，或找到新租客之前这段较长时间的收入空缺成本。

以上就是咱们脑海中对于商业物业的第一印象。但是其实除了你自己直接去贷款或全款购买商业物业以外，还有另一种模式也可以直接投资商业物业，其门槛几乎没有。说白了，就是购买专门投资商业地产的上市基金。在澳洲市值排名前100的公司里，其实就有好几个专门做商业地产的基金。和中国情况完全不同，在澳洲，做普通住宅地产开发的那些上市公司一个个股价可惨了，不是1块多就是几毛钱，感觉随时要挂了。和咱们传统印象里万科碧桂园动不动万亿级别完全是两回事。相反，在澳洲地产股里，最牛的就是商业地产股。而在商业地产股中，差别又很大了。

这就说到了第二点，同样是地产股，同样是商业地产股，两者的走势过去3年可以相差50%甚至更多。就看这个上市基金的主要资金投资在商业地产中的哪一块细分板块。

说到商业地产，其实里面包含很多细分：比如有专门做大型购物中心例如Westfield商场集团或者墨尔本Chadstone+Boxhill+Glen所属的Vicinity集团，也有专门做高档写字楼的Dexus集团，也有专门做大型超市和政府办公用地的ChartedHall集团，也有只做Bunnings五金大卖场地皮的BWP基金，这些都是不同的商业细分板块，但是要说最厉害的，还得是专做工业地产的好男人集团：Goodman Group，名字是不是很好记？

澳洲公司有时候取名字就是这么简单粗暴：直接叫自己好人集团，也不怕邻居笑话。按照这个思路，我觉得过去肯定还有人给自己公司取名首富集团和天才公司。

好了，废话不说。那为什么同样是商业物业，差别会如此之大呢？

其实不用我说，咱们结合一下过去3年的实际情况，自己也能推测出个八九不离十：

首先说Dexus的那些高档写字楼：2020年到2022年之间就不用说了，因为疫情，导致大量写字楼缺人，大家都在家上班，没人去公司了，自然就导致很多公司在合约到期以后不需要这么大的办公室，那就搬去更小的。这就导致了市区的办公室空租率上涨。尤其是以共享办公的那些例如WeWork类型的公司，更是因为大量小企业直接在家办公，导致了全球范围内的共享办公室公司破产潮。澳洲曾经的上市共享办公室企业Victoria Office就在去年初因为违约导致了股价崩溃。这也影响到了Dexus的股价。

再来说酒店型地产基金，不用说2020到2022年，几乎所有的酒店都亏钱。因为几乎完全没有国际游客，尤其是2022年之前，国内游客也没有，全靠政府支持的那些强制入境隔离的客户。最后还因为酒店通风问题导致酒店内疫情大爆发，最后导致墨尔本大封城，经济从此和悉尼差距越来越大。

商场和酒店差不多，疫情的大部分时期都因为人流问题而几乎要崩溃，直到2023年情况才有所好转。

在所有商业地产里，过去3年全部上涨，年年上涨的，就是工业地产，以及专做工业地产的基金。因为行业属性，即使在疫情最严重的时候，港口，仓库，工厂也要运行，因此工业地产并没有和酒店，商场或写字楼一样出现长期的停摆。相反，由于疫情时期建造额外工业地产的进度大大延迟了，比如正常每年建造1万个仓库，但是因为疫情，后面又缺人缺材料，最后可能只建造了5000个。但是正常市场需求依然没有改变，因此工业地产的价格就一路往上。

所以总结来说，如果各位资金足够，可以自己100%购买物业自己开发或者直接购买商铺，仓库都行。但是如果你的资金实力不够，也想参与地产投资，特别是商业地产投资的，其实有另一种选择，就是购买上市的地产基金。

如果你需要更多有关澳洲商业地产股的信息，欢迎随时联系我们的工作人员，我们可以为您做一对一的辅导，为您提供更多有价值的信息。

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作者：

Mike Huang | GO Markets 销售总监