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相信看新闻的朋友，最近应该都注意到了，伯克希尔公司在本年二季度新建了3只地产建筑商的股票，其中主要是对全美市场份额最大的霍顿公司（D.R. Horton, 股票代码：DHI）加仓了600万股，持股市值达7.26亿美元。这是一家在加息年涨幅达35%的地产股！

大众的通常理解是，在加息周期下，高杠杆的房地产公司要承受融资成本的增加，会导致连环的对企业销售盈利不利的情况。比如，高贷款利率增加购房者的利息支出，将减少购房需求，影响房屋销售；同时有库存积压风险；还可能导致项目开发成本上升，项目被推迟或中止，降低投资回报率。

看起来都是利空地产建筑商的，但是为何巴菲特却在这时投资该行业和霍顿呢？

直接先告诉你答案，供需关系才是决定因素。新屋市场销售逆势上升，美国的住宅建筑商公司随着利率上升，今年股价却持续创新高。巴菲特这是对美国房地产的押注！

首先，我们要了解下美国住房贷款市场的特殊性，和澳洲最多3年的固定利率相比，美国最长可以做到长达30年的固定利率房贷。之所以这样，是自2008年金融危机后政策改革的结果，而现在绝大多数居民选择的贷款类型就是这种30年的固定期限的低利率贷款。

根据房地美公布，截至8月，此类房贷评级利率升至6.9%，远高于去年同期的4.99%。另外有机构统计数据显示，目前市场超过1/4的房贷都是在2021年以平均2.8%的利率水平发放的，超过4%利率水平的人群也不超过30%。

因此，已经买了房的业主，在目前的高利率环境下是不会轻易出售成屋的，下图的近5年二手房市场销量可以反应这一现象，尤其是2022年开始的数量急剧下跌特别明显。

与旧房市场冰火两重天的是新屋市场。如开头所述，高利率环境下，房企开发项目的借贷成本本来就高，加上原材料涨价，疫情后就开始持续的劳动力短缺，都导致了新屋供应不足的情况。此时，新屋的销售数据就很有说服力，下图可以看到，自2020年9月左右开始，成本上升导致新屋价格不断攀升，在有旧屋供应支持下，新屋销量下跌。但是等到去年加息周期开启，需求不变情况下，旧屋市场急冻，新屋市场转为上行。在通胀今年以来逐步下降，劳动力相对缓解后，新屋供给增加，新屋价格也开始回落一部分，销量也得到提升。

所以，这些因素都在利好开发新屋的房地产建筑商，尤其是2022年的8-10月价格和销量拐点到来后。你说巧不巧，霍顿公司的股价就是在去年的6-10月触底的，后面就是一轮暴力的拉升，今年至今涨幅超35%。

DHI股价周图

文章结尾，我们可以从宏观上总结下。那就是，高利率加息对美国的住宅市场冲击有限，地产建筑商发展前景向好。

与脆弱的商业地产相比，本轮住宅市场价格下跌仅为个位数，新屋销量创近两年新高，楼市表现好于预期。需求面，劳动力市场火热，居民收入增加，住房负担能力提升。长期供应面，相关数据显示，2015-2021年，美国住房增加了约630万套，但美国家庭数量共增加了790万户，该国长期存在住房供应不足现象。所以，预计供求关系将继续支撑房地产市场，也会限制房价的下行空间。

另外，历史表明，以1995年、2000年和2018年为例，房价往往会在一个加息周期结束后上涨，房产建筑商的股价表现也会再上一个阶梯。

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作者：

Jack Lin | GO Markets 新锐分析师