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Blackstone 发生了什么？

随着利率的不断上升，欧洲房地产价值的不断下降，近期全球最大的另类资产管理公司黑石（Blockstone）出现了5.3亿欧元的CMBS（商业地产抵押贷款支持证券）违约引发了持续关注。这个债券是由芬兰公司Sponda Oy 所做的关于办公室和商店的投资组合。

那么首先先来说一下什么是CMBS。

商业抵押支持证券（Commercial Mortgage-Backed Securities，CMBS）是一种债券，由商业抵押贷款池中的抵押贷款组成。这些抵押贷款通常由商业房地产贷款组成，如办公楼、购物中心、工业园区、酒店等。CMBS将这些商业抵押贷款池打包成一个证券组合，并通过销售证券来融资。

简单一些解释就是，CMBS将一些商业地产抵押贷款进行打包，这个打包里面的商业地产未来收入未来偿还本金和利息，然后在通过资产证券化，使得其变成债券发行给投资者们。

CMBS的结构类似于住房抵押支持证券（Residential Mortgage-Backed Securities, RMBS），但是CMBS面临的风险要高于RMBS，因为商业房地产贷款通常规模较大，信用评级较低，违约率也较高。因此，CMBS的收益率通常高于RMBS，反映了投资者对其更高的风险承受能力。

这次事件据报道，曾经在2月份，由于持续的“宏观经济不稳定和市场动荡”，黑石计划通过征求债券持有人的意见，寻求延期一年偿还债务。这将使他们有更多时间处置资产和偿还债务。然而，债券持有人“出人意料地”投票反对该提议。经过两周的谈判，黑石集团最终未能与有关各方就债务偿还方案达成统一协议。

而后黑石在一份声明中表示，“这笔债务与Sponda投资组合的一小部分有关。我们对持有人没有赞成我们的提议感到失望，我们继续对Sponda的核心资产组合及其管理团队充满信心。”

但是一些机构人士认为CMBS是资产证券化产品，资产支持证券偿付的主要来源是基础资产现金流。如果CMBS出现违约，肯定就是基础资产的现金流出了问题，导致无法足额偿付应付本息。这种情况其实可以通过发新的CMBS，以延续债券持有人的份额。可惜的是，目前市场处于一个糟糕的情况，欧洲央行和美联储的快速加息，大家都不是很愿意来接盘。

此外，此次的违约其实也可能和黑石其自己的房地产投资信托基金BREIT（Blackstone Real Estate Income Trust）出现挤兑有关。

去年十月投资这开始赎回，资金达到18亿美金，为资产规模2.7%。虽然额度超过了2%，但是黑石还是允许了赎回。

11月有更多的投资者想要赎回，此次黑石并没有全盘同意，只是允许了不到50%的申请，总计约13亿美元。

于是在12月份，恐慌情绪席卷黑石投资者，开始大幅赎回，黑石迫不得已将赎回比例降至0.3%。这一操作更是让投资者们嗅到了不一样的气息。当日，公司股价一度暴跌12%，收盘价跌幅超过7%。

在今年一月，赎回金额在上一个台阶，达到了53亿美金，其中只有13.25亿允许赎回。在二月份，仍然有39亿的赎回请求，也只是兑现了14亿。

到这里，笔者认为，目前黑石可能正在遭受这流动性危机。

去年12月，黑石再次宣布，拟以12.7亿美元的价格，将米高梅大酒店和曼德勒海湾度假村49.9%的股份出售给VICI。

今年1月24号，据可靠消息，黑石正在商谈将其在印度最大的房地产投资信托公司Embassy Office Parks (EMBA.NS)中的大约一半股份出售给私募股权公司贝恩资本，按当前价格计算价值高达4.8 亿美元的交易。

1月26 好黑石集团以2.4 亿欧元的价格出售巴塞罗那的Planeta 总部建筑。最终盈利不超过4%。属于紧急套现操作。

在1月31号，由亿万富翁Kwek Leng Beng控制的City Developments Ltd. (CDL)表示，正在洽谈从美国私募股权巨头黑石集团手中收购伦敦历史悠久的St Katharine Docks (SKD) 住宅和商业综合楼，预计价格为4亿英镑。

短短几个月时间，黑石已经套现超过25亿美元，然而似乎好像金额还是不够，同时加州大学投资了45亿美金在BREIT上。曾经还有说加州大学在闷声发大财，但是从这些情况看来，这无疑是一步险棋。

从股价上来看，黑石目前处于下行区间当中，日内徘徊在区间上沿，近期股价值得关注。

如果流动性问题解决了，那么黑石也不一定会出现近期的违约事件。一系列的事件背后，主要还是在资产价值下降和利率上升的环境下，引发了人们对房地产资产表现的质疑。在欧洲美国房市出现巨大压力的情况下，黑石其实可能已经陷入了一个艰难的困境。

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作者：

Neo Yuan | GO Markets 助理分析师