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从2022年5月开始,澳大利亚央行就跟随美国进入了加息周期。连续8次加息使得澳洲现金利率达到了3.1%。大家的还贷压力明显上涨。我们从贷款公司了解到,目前部分买房者资金不足,从基金借钱的成本高达8%以上。我们算一笔账,200万澳币的房子,首付20万澳币,从基金贷款20万澳币,从银行贷款160万澳币。利息成本是8%x20万+5%x160万。从理论上来说,每年利息支出超过10万澳币。现金流每年支出大约是房价的5%。因为还没有计算其他持有成本。
所以,房价自然滑落。而二手车市场的价格也在快速回落。我们看一些BBA车型的价格,基本比今年6月的价格回落了15%左右,成交量也大幅度萎缩。很简单的逻辑,可支配现金减少,在耐用品和非必需消费品上面的消费支出必然大幅度下降。因此,供求关系失衡,价格回落。
那么加息这件事情什么时候结束呢?是不是结束了房价就会回升呢?
澳新银行预计:2024 年底
澳新银行预计现金利率将在 2023 年 5 月达到 3.85% 的峰值,并在 2023 年剩余时间和 2024 年的大部分时间里保持该水平。澳新银行预测首次降息将在 2024 年 11 月,并预计现金利率将在 2024 年结束时达到3.6%。
联邦银行预计:2023 年底
联邦银行是四大银行中最乐观的。它预测 2023 年 2 月将再次加息,这将使现金利率达到 3.35%。CBA 预计到 2023 年 9 月现金利率将保持在 3.35%,并认为将在 2023 年最后一个季度看到 50 个基点的降息。
NAB预计:2024 年初
NAB 预测,到 2023 年 3 月,现金利率将达到 3.60%,并在今年剩余时间内保持在该水平,然后到 2024 年 3 月,下降 50 个基点,至 3.10%。NAB 预测,到 6 月,现金利率将进一步下降 25 个基点2024 年降至 2.85%。
西太平洋银行:2024 年初
Westpac 预测,到 2023 年 3 月,现金利率将达到 3.60%,并进一步攀升 25 个基点,到 2023 年 6 月达到 3.85%。Westpac 预计,在 2023 年剩余时间内,现金利率将保持在 3.85%,然后下降 25 个基点至到 2024 年 3 月为 3.60%,到 2024 年 6 月再增加 25 个基点至 3.35%。
我们认为,停止加息和降息依旧要依赖于经济增长和通胀放缓两件事情。这一次大家储蓄增加并且利息成本支出增加的情况下,通胀仍旧大幅度攀升,和过去通胀增加概念不一样。过去是印的钱在外面转,导致市场流动性极好,物价上涨。而这一次,起因是因为钱在外面流通,但随后是大部分中产收入没增加,支出大幅度增加的尴尬局面。而这些支出里面,并没有流通到自由市场里,变成了储蓄和利息。因此,企业利润也下降,倒闭公司数量增加,经济下滑,包括澳洲餐厅和华人的很多公司,纷纷破产。随之继续恶性循环。因此,加息周期大概率会在明年3月份停止。对经济进行3–6个月的观望,如果通胀和经济同时放缓,那么2024年会出现小幅度降息。如果通胀下降,经济恢复,那么加息可能还会发生3–4次,贯穿2023年全年。且2024年上半年维持2023年利率水平。
对于持有重资产的投资者,很明显没有参考我们在2022年–2023年初的建议,选取轻资产流动性好的标的,例如澳洲股市重新回到了7000点上方,或者我们根据市场变化发行了债券,就好比2020年我们上限股票一样。给大家更符合市场机遇的投资标的。目前加息环境下,优质资产里面,上市公司可转债是非常不错的选择。相对于上市公司给你抵押兜底,让你买他们的股票,股价涨了卖出股票赚钱,股票没涨,每月收利息就行。而重资产持有者最困难的,就是不确定资产价格何时回升,以及回升幅度。按照过去澳洲房地产的涨幅来看,未来3年澳洲地产价格只会缓慢回落,不太可能上涨,即使上涨,幅度也不会超过3%。所以,利率成本在5%,涨幅平均为0%,不跌不涨,这种情况下,3年的利率成本支出,大约100万的房子是15万。而2025年房价不可能涨到115万。而如果我们拿出来首付20万和利息15万,进行投资,12%的可转债,在不发生债转股的情况下,本息加在一起接近50万。等到2025年,房价企稳的时候,仍旧是100万价值的房子,我们手里却可以多了15万。
房产的预计,其实比股票个股更容易一些。在大家支付能力有限,加息又是必然的情况下,价格是不可能持续上涨的。一个5–7年的上涨周期之后,迎来3年左右的下跌周期是正常的。我们所有的投资,如果想要赚大钱,周期一定是我们必须要考虑的。因为周期是可以从宏观预计中判断出来。
所以,2023–2024年,利率大概率维持在3.1%上方,贷款利率大概率在5%上方,大家可以提前做出调整,并随时根据GDP,就业率和通胀数据判断出来未来利率走向。就好比澳联储加息,但是AUDNZD跌到了1.055附近,加息之后涨到1.065,这都是相对比较容易判断的投资机会。灵活的现金流在未来3年时间,依旧是非常重要的一个投资依据。
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作者:
Jacky Wang | GO Markets 亚洲投研部主管
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