热门话题

大家知道美国和澳洲的通胀从7%降低到4%用了1年，但是从4%降低到2%，可能要用2-3年，甚至更久。那用什么办法可以尽快解决这个问题呢？那就是要降低房租。怎么降低房租呢？就是要控制人口增长，怎么才能最好的控制人口？你总不能要求百姓不生孩子吧。澳洲来说就是降低移民数量，尤其是短期移民，也就是留学生数量。所以，结论就是，要控制物价，就必须减少留学生数量。

本篇完。感谢您的收看，下周再见。

开个玩笑

以上就是结论，咱们先把结论说了，然后再展开细说。

常言道，过去2年，西方各国为了控制物价，都使用了十八般武器，但是风云变化，世事难料，俄乌战争和中东战争，加上红海的胡塞武装，让这原本应该回到3%以内的美国通胀再次出现了反弹，并且很有可能将会持续一段时间。

从美国角度来说，由于其是目前全世界最大的产油国，所以相对受到油价冲击影响远远小于了欧洲和澳洲。但是和其他西方国家一样，美国同样面临房价持续上涨，租金也一起上涨的情况。

我们需要知道，在西方统计物价数据时，住房通胀的权重高达最终指数的三分之一，因此对整体通胀的影响很大。而住房通胀中，房价会受到投资因素的影响，房租则更能反应市场的供需真实情况，因此后者比前者更为关键。要控制住房通胀，就必须控制租房价格的上涨。

在通胀统计里分成以下三个主要的部分：

1.住房类通胀，包括建房价格和租房价格

2. 商品类通胀也就是我们常见的从超市水果到电视的价格

3.非住房服务类通胀。那在疫情之前，通常综合通胀怎么的出来的呢？就是超市和家电价格基本是负数，大概是-1%左右，但是租房和建房基本每年越来越贵，所以通常是2-3%的增幅。而其他服务类价格则稳定在1-2%增幅，这样构成最后的综合物价在2-3%之间。

但是，目前房租每年的增幅已经不是2-3%了，就算是按照官方的统计数据，过去几年的平均增幅已经达到了7%左右。（2021到2023年）

但是实际大家都知道，悉尼和墨尔本的房租价格上涨何止是6%，我估计26%都不止。原来400的，现在至少要600.就连基本的两房公寓，墨尔本已经要700，悉尼甚至要900一周。

如果房租价格一直保持这么高的增长，各位学过小学数学的就应该知道，两外两项就必须是非常低的负数，才能最终把综合数据拉回在3%以内。而目前来看，超市的价格以及其他生活服务价格一个都没跌。也就是说三个主要通胀类别都是正数。在这个情况下，通胀毫无可能可以回到3%以内。没戏。

对于澳洲政府来说，选民的要求是排第一的。毕竟留学生和新移民手里没选票。因此移民其实就是澳洲政府用来拉动经济，或者控制民意的一个工具。经济不好了，就多点移民，缺点是房租就会高，道路会拥挤，治安会变差。然后民意会反对大量新增移民，政府就会看似非常尊重民意的宣布要降低移民数量来拉选票。

然后民意很开心，经济之后又不行了，这时换届已经结束，就可以再提高点移民数量。基本过去20年就是这个套路。

但是，我们肉眼可见，澳洲的物价过去1年真的涨的太快。可是像类似俄乌战争，中东战争这些影响国际商品价格的事情，澳洲政府没法控制。所以其实目前澳洲可以自己做的，当务之急就是控制人口阀门，降低新移民，尤其是短期留学生数量，从而减少市场里对于租房的需求，才能降低整体的住房类通胀数据。

但是我们都知道，即使现在提出要降低留学生，这也是从明年的招生计划里开始调整。也就是说，今年3月和7月开学的基本已经定了。没法改变了。这也是为什么央行给出的结论也是，到今年年底，物价大幅回落的可能性很低。因为很多影响物价的因素，澳洲自己可以控制的并不多。

根据联邦政府的计划，从2025年开始澳洲各高校和其他教育机构将会大幅削减留学生人数的增幅，从2023年增幅15%削减至5%。 但是！！削减的仅仅是增幅而已，换句话就是不要多招人了。而之前目前的工党政府也已经提出，将会从明年开始削减新增移民总数，从2023年的52万人，降低到2025年的26万人。

我的天。。。52万？之前不是说40万么，怎么又多了12万？

如果我没记错，澳洲目前每年新增住房大概是5万套，就算按照平均一套住5个人计算，也只能承担25万人。那这剩下的27万人，就需要从之前造好的房子里找。然后明年又会有26万人进来。虽然看上去数量减少了一半，但是和2020年之前的15-18万相比，还是多了整整10万。

移民多好处就是，经济不会垮，因为硬刚需不断在增加。但是僧多粥少，就意味着有些东西大家都要抢。

我知道，对于联邦政府来说，在稳定经济不要衰退，和控制物价降低房租之间永远是一个艰难的选择。

但是从目前的情况来看，要降低通胀的唯一有效的办法，就是控制人口了。但是大家不用过多担心，就算是减少一半的数量，依然超过了2019年的新增移民总数。所以，要控制房租，只能说，路漫漫了。

免责声明：GO Markets 分析师或外部发言人提供的信息基于其独立分析或个人经验。所表达的观点或交易风格仅代表其个人；并不代表 GO Markets 的观点或立场。

联系方式：

墨尔本 03 8658 0603

悉尼    02 9188 0418

中国地区(中文）  400 120 8537

中国地区(英文） +248 4 671 903

作者：

Mike Huang | GO Markets 销售总监